“目前香港寫字樓的投資環(huán)境正在走向低谷，香港大型機構(gòu)投資者在大灣區(qū)尋找寫字樓標的的頻繁度并沒有減弱。而第三季度以來，更加明顯的情況是，香港部分家族企業(yè)類別的資本正加大在深圳尋找投資標的的興趣，中小型投資機構(gòu)赴深考察寫字樓的興趣也在增加。”日前，在第一太平戴維斯大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)暨第三季度深圳房地產(chǎn)市場交流會上，第一太平戴維斯華南區(qū)董事、研究部主管謝靖宇表示，他們觀察到一個現(xiàn)象，出于資本增長的需求，香港投資者到深圳的看房次數(shù)相較以往有較大增長。
“說實話，這一波香港投資者對深圳了解極少，有些可能只是之前過來吃過飯，幾乎缺失對深圳寫字樓情況的判斷。”謝靖宇說。
據(jù)介紹，這些香港投資者傾向的片區(qū)，包括深圳前海、南山等熱門區(qū)域，深圳后海、福田等區(qū)域也是備受關(guān)注的地方。不過，促使他們最終決策的，還是要回歸到算賬層面。謝靖宇認為，這些投資者只有一個目標：當投資回報率達到預期才能出手。
謝靖宇介紹，當前，香港寫字樓市場的平均投資收益率大約為3.5%-3.8%，這一水平也成為香港大型投資機構(gòu)對深圳寫字樓標的設(shè)定的一個投資紅線。除此之外，一些香港投資者對投資收益率的要求達到4%，部分機會型投資者甚至要求4.2%-4.5%之間。
從華南區(qū)的盈利水平看，雖然少數(shù)優(yōu)質(zhì)標的的投資回報率可以達到4.5%-4.8%之間，但整體寫字樓市場的投資收益率僅徘徊在2.8%-3.8%。按照謝靖宇提供的數(shù)據(jù)，一線城市中，目前北京、上海寫字樓產(chǎn)品的投資收益率介于3.8%-4%；但深圳的平均投資收益率僅在3%左右，最高水平也僅達到3.8%。
購買成本過高超出大部分預期，回報率達不到投資標準，也正因此，即使前來考察的香港投資者數(shù)量明顯增加，但算賬的人更多。疊加上融資影響，第三季度，深圳甲級寫字樓投資領(lǐng)域沒有重大交易。
從租賃市場情況來觀察，第三季度，深圳甲級寫字樓的平均租金為208.3元/平方米/月，環(huán)比下跌5.2%，同比也下降10.2%。業(yè)主采取以價換量策略推租之后，同期深圳甲級寫字樓市場的租賃和成交活動見漲，這導致第三季度深圳寫字樓市場的凈吸納量由上季度的負吸納增長至正吸納27.5萬平方米，遠遠高于2014年第一季度至今深圳甲級寫字樓12.5萬平方米的平均季度凈吸納量。
在新增供應方面，第三季度，深圳甲級寫字樓迎來九個新增項目（共11棟寫字樓）入市，新增供應量共約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。這些集中入市的新增供應將深圳甲級寫字樓空置率推高至22.4%，環(huán)比上升4.3個百分點，同比也提高了4.8個百分比。
按照第一太平戴維斯的預測，第四季度，深圳甲級寫字樓市場還將迎來約46.1萬平方米新增供應。
謝靖宇說，這么多的新增供應量將令企業(yè)主或個人業(yè)主繼續(xù)采取以價換量的策略，以換取更穩(wěn)定的出租情況。而對租戶而言，年底企業(yè)開展遷移計劃、租賃交易活動的頻率將有所上升。有擴租、搬遷、整合需求的租戶企業(yè)將在免租期和合同條款談判中占據(jù)優(yōu)勢。
來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)
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