與傳統住宅市場不同，一線城市的寫字樓市場普遍被認為供過于求。寫字樓租賃情況是經濟發展的晴雨表，廣州、深圳的成熟商務中心區寫字樓市場正悄然發生變化。
世邦魏理仕數據指出，北京、上海、深圳寫字樓市場空置率居高不下，一連創下多個“歷史新高”。
019年第三季度，北京寫字樓市場空置率上升至10.9%，創近八年來最高水平；上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創下近十年新高。
縱觀整個深圳，第一太平戴維斯最新報告顯示，第三季度深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%，同比上升4.8%，部分片區如寶安區空置率超過50%，而南山區未來兩年有大量新增供應，空置率或持續上升；第三季度廣州甲級寫字樓空置率環比下降0.6個百分點至3.7%，創歷史新低。
同屬于一線城市，廣深兩地的寫字樓市場卻呈現出“冰火兩重天”的特征。自去年第四季度以來，諸多金融公司大面積撤退，深圳寫字樓市場的退租跡象顯現，加上新商務區大量新增項目入市，將導致空置率進一步上升。
一線城市“冰火兩重天”
寫字樓空置率的市場變化情況，一定程度上可以從廣深的地標性超高層建筑中窺得一二。
近日，《中國經營報》記者分別走訪廣州、深圳部分寫字樓區域，發現廣州寫字樓空置率持續走低，達到歷史新低；而深圳則相反，隨著部分片區空置率持續上升，整體租金略有下降。
記者走訪珠江新城CBD最高建筑物之一的廣州周大福金融中心(又稱“廣州東塔”)發現，整個廣州東塔共有116層，其中7～66層為辦公區域。
據銷售中介向記者介紹，廣州東塔目前出租率大約為70%，租金在280元/平方米/月，目前已入駐包括大成Dentons、花旗銀行、畢馬威會計師事務所、視覺中國、招商蛇口華南區域總部等企業。
戴德梁行第三季度報告顯示，珠江新城商務區部分物業下調租金，平均租金環比下降1.0%，從而帶動租賃成交，在無新增供應的情況下，全市空置率降至3.9%，再創歷史新低。
作為當前深圳寫字樓最為集中的片區，福田中央商務區的寫字樓空置率卻逐漸上升，租金亦隨之下滑。
以深圳最高地標建筑平安金融中心為例，2016年竣工時租金曾一度逼近600元/平方米/月，而據中原地產數據顯示，當前出租價格集中在400元～500元/平方米/月之間。
戴德梁行分析指出，第三季度對于福田區而言，其平均租金小幅下滑2.5%至272.6元/平方米/月，空置率上升1.05個百分點至15.47%。
主力客群金融業所面臨的宏觀環境近期并沒有改善，行業難言復蘇，金融類企業需求處于萎縮狀態，加上中心區較高的租金水平，市場略有下行。
租金差別也是影響廣深兩地空置率的重要因素之一。
戴德梁行數據披露，廣州價格最高的兩個區域為珠江新城、體育中心，甲級寫字樓每月平均租金分別為211.3元/平方米、187.8元/平方米；
而深圳價格最高的福田、南山區，甲級寫字樓每月平均租金分別為272.6元/平方米、229.1元/平方米，差距較大。
第一太平戴維斯商業樓宇租賃部高級董事黎青山向記者分析，“廣深兩地寫字樓空置率相差較大，與租金高低、產業結構有關。香港、深圳兩地GDP差不多，但寫字樓租金卻相差三倍，因為香港高端服務業能承受更高租金，對于廣州、深圳而言，廣州還有很多貿易、物流企業，產業結構決定了對高端寫字樓需求小，租金相對要低一些，供求關系更容易達到均衡。”
新商務區空置率仍高企
廣州和深圳作為一線城市，近年來不斷擴展新商務區，寫字樓的新增供應量可能會進一步導致空置率提升。
對于深圳而言，當前重點建設的深圳南山前海商務區，在近兩年內建設了大量的寫字樓。據高力國際的報告指出，上半年深圳南山前海片區甲級寫字樓空置率高達65.7%，這意味超過半數面積的甲級寫字樓處于空置狀態。
記者近日走訪前海寫字樓市場發現，前海桂灣片區主要項目為華潤前海中心和卓越前海壹號，多棟嶄新的寫字樓附近，行人十分稀少，一層商鋪也都處于招商狀態，暫時未有商鋪入駐，一位現場施工人員告訴記者，“這些大樓都是在這兩年蓋起來的，有些還在施工?！?/p>
華潤前海大廈總建筑面積約34萬平方米，由三棟國際甲級寫字樓組成，最高塔樓高度近300米，將是今年前海片區最大新增供應項目。
華潤置地相關負責人告訴本報記者，“華潤前海中心項目總投資約200億元，是華潤置地為前海量身打造的首個金融綜合體。預計將于2019年底至2020年初交付，自持比例50%?！倍鴮τ谟浾咛岢龅捻椖孔馐矍闆r以及如何應對片區高空置率等問題則沒有回應。
值得注意的是，作為商業地產巨頭，華潤置地近年來對寫字樓的大力投入有目共睹，2018年，華潤置地在建及擬建的寫字樓總樓面面積分別為229.15萬平方米，同期寫字樓在營總面積僅為63.29萬平方米，這意味著未來幾年入市的面積是在營面積的3.6倍。
由于前海片區空置率持續高企，當地政府推出了補貼措施。租賃中介陳先生告訴本報記者：“現在前海多數寫字樓都有政府租賃補貼，租賃面積不低于150平方米即可，但公司注冊地址必須在前海?！?/p>
另一家租賃公司的中介林女士則透露了更多信息，“這種租金補貼根據企業類型分為三類，補貼幅度在30%～50%之間，補貼上限金額在300萬元～500萬元之間，可連續補貼3年，一般是今年申請，明年補貼今年租金，總體還是要看企業的基本情況?！?/p>
今年6月17日，深圳市前海深港現代服務業合作區管理局印發《前海深港現代服務業合作區促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》(下稱《租金補貼辦法》)的通知。
記者查閱《租金補貼辦法》發現，補貼類別分為一般補貼對象、重點補貼對象、特殊補貼對象三類。其中，一般補貼對象面向所有企業；重點補貼對象指總部、持牌金融機構和上市等大型企業；特色補貼對象則指港企。
林女士還告訴記者，由于之前深圳P2P公司、私募基金企業出現過大規模退租的情況，這類型企業目前在市場上都不太受歡迎。“如果你是P2P公司、私募基金企業，那進來會比較受限制，因為業主們都希望企業比較穩定，而且不希望自身的形象受到影響。”
聯合辦公成租賃主力軍
新商務區大量入市的新寫字樓將導致供應過剩，沖擊已有的寫字樓市場，導致空置率進一步上升。
第一太平戴維斯的報告指出，2019年第三季度，深圳甲級寫字樓市場迎來九個新增項目(共11棟寫字樓)入市，季內新增供應量共計約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。
截至2019年第三季度，全市甲級寫字樓市場總存量環比上升11.4%至676.9萬平方米。
戴德梁行報告也指出，第四季度廣州甲級寫字樓市場將有三個項目集中入市，帶來約24萬平方米的新增供應，屆時越秀和珠江新城兩大商務區近兩年來無新增供應入市的局面將被打破，全市存量將攀升至509.9萬平方米。
對于大量新增供應，聯合辦公的興起成為吸納新增和空置寫字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯合辦公也成為商業寫字樓領域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級寫字樓的用戶。
聯合辦公企業ATLAS寰圖CEO陳思烺在受訪時曾表示，“中國數量龐大的中小企業其實也有租用甲級寫字樓的需求，這時候我們發現聯合辦公可以分攤很多成本，這樣就能將進入門檻降低，吸引中小企業入駐，通過精細化運營，我們也能為租客提供更加多元化的產品線?！?/p>
從2015年開始，聯合辦公行業就開始出現爆發式增長。在廣州、深圳兩地市場，聯合辦公運營商繼續加速擴張。
據高力國際的統計數據顯示，2018年深圳有超過60家聯合辦公的運營商。戴德梁行發布的《大中華區的聯合辦公空間》報告則顯示，至今約有40個主要的聯合辦公空間分布在廣州的甲級和乙級寫字樓、創意園內。
寰圖相關負責人告訴記者，受經濟形勢影響，不少企業下調其行業的未來經營展望，進而縮減開支、節省成本，而聯合辦公拎包入駐、靈活方便的辦公策略可以滿足企業攤銷裝修成本以及降低運營風險的辦公訴求。
官網數據顯示，寰圖一個聯合辦公工位的價格僅為2380元/月，并包含了前臺接待、行政服務支持、免費茶水等相關服務，對于用人單位而言能有效降低各項成本。
第一太平戴維斯深圳投資部副董事總經理吳睿指出，聯合辦公早期主要服務于初創類公司。但由于創業公司承租能力低、租期短、續約率低等特點，使得聯合辦公的盈利空間較小。
未來應順應需求端市場變化，部分聯合辦公品牌對辦公空間以及功能進行改善，并且為大企業客戶提供定制化服務。
來源：中國經營報
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