粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃自今年2月確立已有9個月，頂層規(guī)劃意味著這里既是中國改革開放新的試驗田，也是中國經(jīng)濟未來的新高地。
于世界，這片區(qū)域就是中國對外一個至高的新名片，于珠海，預示珠海經(jīng)濟迎來寶貴的跨越式發(fā)展機遇。
而珠海整體最有熱度和高度的當屬橫琴，多重利好之下，橫琴新一輪的價值大爆發(fā)，成為投資者的熱土。
寫字樓載體發(fā)展過熱供需不平衡
橫琴發(fā)展十年來，各大房企紛紛重倉，區(qū)域住宅用地稀缺，規(guī)劃比例以商務、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地為主，因此橫琴是珠海甲級寫字樓供應的主力區(qū)域，供應常年大量增加。
然而基于橫琴產(chǎn)業(yè)起步薄弱的現(xiàn)狀，租賃需求難尋，寫字樓售價經(jīng)歷了爬坡、暴漲、趨穩(wěn)、回調(diào)。
據(jù)橫琴中原最新統(tǒng)計，9月辦公成交約127套，環(huán)比上漲約35.11%，成交均價約31304元/㎡，環(huán)比上漲約11.04%，相比住宅、商業(yè)及公寓，辦公物業(yè)成交價漲幅居首位。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，自2015年起，橫琴商務次中心得到飛速發(fā)展，2018年總存量約占全市總存量23%。
南都日報報道，今年底橫琴可提供辦公總面積預計將達到100萬平方米左右。
站在初具國際化城市面貌的橫琴，看著一座座拔地而起、緊鑼密鼓施工的寫字樓，路過各樓宇樓下，顯少看得到有自住的影子，上班族更是寥寥無幾。
不禁滿心疑問：一個新區(qū)這么多甲級寫字樓，如何消化？何時才能迎來所謂的大爆發(fā)？
現(xiàn)在珠海的寫字樓市場面臨一個嚴峻的現(xiàn)實，供過于求是常態(tài)。
據(jù)第一太平戴維斯報告顯示，珠海寫字樓市場租賃需求的培育未能匹配同期快速落成的寫字樓持續(xù)新增供應，供過于求情況明顯。
受到橫琴片區(qū)較大的寫字樓供應量與較高空置率的影響，全市空置率排名大灣區(qū)第二，高達37.3%，投資市場暫時呈高風險性信號。
香港作為眾多國際企業(yè)總部聚集地及國際金融中心，甲級寫字樓總租用成本位居大灣區(qū)首位，達人民幣每平方米每月879.8元，加之供應有限及需求穩(wěn)增的因素，約等于排名第四的珠海113元的7.8倍。
綜合上述數(shù)據(jù)，受經(jīng)濟放緩、中美貿(mào)易摩擦和金融監(jiān)管升級等因素的綜合影響，短期內(nèi)，大灣區(qū)大部分寫字樓市場需求小幅萎縮和租賃決策過程放緩的態(tài)勢料將持續(xù)。
對于橫琴長期而言，有賴于政策紅利推動，與廣深同具自貿(mào)政策優(yōu)勢，目前寫字樓項目性價比相對突出，觸及租金谷值將有望反彈，投資機遇逐漸浮現(xiàn)，市場未來前景仍屬樂觀。
橫琴寫字樓還有求生的機遇嗎？
租金補貼，政府已經(jīng)伸出橄欖枝
橫琴目前還處在起步期和成長期，是一個超級大工程，現(xiàn)在說空置，為時過早。
一座寫字樓是否空置，我們除了要看總量，還要看片區(qū)的發(fā)展、建設周期以及整體結構。
橫琴仍處于建設和不斷完善階段，人口也處于逐步聚集的階段。寫字樓出現(xiàn)階段性、暫時性空置屬正常現(xiàn)象。任何一個新區(qū)都會經(jīng)歷由地產(chǎn)化向去地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)變過程。
截止至10月25日，橫琴商事主體54738家，港澳企業(yè)3245家，此成績單雖然亮眼，但實際上，多數(shù)企業(yè)僅注冊橫琴，但未在此辦公。
為了鼓勵澳企進駐橫琴，促使注冊企業(yè)回歸橫琴辦公，橫琴管委會確立租金補貼政策，符合條件企業(yè)最高補貼70元/㎡/月，同步啟用社保、子女義務教育、租房等方面實在補貼。
站在港澳和頂層的思維角度去看橫琴
在港珠澳大橋及廣珠澳城際軌道支撐下，已形成港珠澳三地便利交通生活圈，三地之間資源配置優(yōu)化越來越頻密。
頭等大事抓產(chǎn)業(yè)，珠海將發(fā)揮其重要節(jié)點城市的戰(zhàn)略功能，與核心城市澳門互聯(lián)合作。
支柱產(chǎn)業(yè)先行，促進建立更高質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)結構，推動產(chǎn)業(yè)高端集聚地形成。
《規(guī)劃剛要》提及，將高水平建設珠海橫琴國際休閑旅游島，激發(fā)眾多商務服務需求，同時導入更多高消費旅游人群。
另外如果澳交所橫空出世，將助力澳門產(chǎn)業(yè)多元化格局，對橫琴經(jīng)濟與菁英人口都是雙贏。
目前港澳寫字樓物業(yè)基本無新增供應，而且很多企業(yè)很難承受兩地租金的水平。為了縮減租賃成本，選擇本地非中心化區(qū)域辦公成為現(xiàn)在企業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢。
橫琴在大橋經(jīng)濟與粵港澳大灣區(qū)一體化趨勢下，辦公成本更有吸引力，承接企業(yè)租賃的外溢需求，對于租金水平處于相對弱勢的橫琴將是重要發(fā)展契機。
第一太平戴維斯認為，供過于求的現(xiàn)狀將為企業(yè)租戶帶來更強的議價能力及更大的談判空間。在基礎建設配套逐漸完善的助力下，珠海寫字樓或成為節(jié)約型企業(yè)和大型企業(yè)后勤辦公的優(yōu)選之一。
長遠預期，等到橫琴產(chǎn)業(yè)集群落地，發(fā)展成熟之時，便是大量企業(yè)租賃需求旺盛，急需回歸辦公之時，賦能寫字樓市場租賃需求的可持續(xù)性增長。
再看回當下珠海經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2019年上半年，珠海生產(chǎn)總值達1483.25億元，名義增速達14.15%，全省第一。這些數(shù)據(jù)都可以顯示珠海較好的發(fā)展勢頭，營商環(huán)境持續(xù)改善，寫字樓的需求將會持續(xù)增長。
房企聚焦去地產(chǎn)化，修煉功守道
政府為了防止項目地產(chǎn)化過剩，土地規(guī)劃上橫琴寫字樓物業(yè)自持比例基本五成或更高，這對房企運營能力是強大考驗。
房地產(chǎn)市場的下半場，以資源整合為基礎的城市綜合運營商，是處在快速上升期額橫琴急需的開發(fā)角色。
為了去地產(chǎn)化，只有引入這些積極變道，謀求戰(zhàn)略升級的開發(fā)企業(yè)，為城市導入產(chǎn)業(yè)集群，開創(chuàng)健康、文體、金融等產(chǎn)業(yè)方向，完善交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等系列配套，才有利于給城市人群搭建好的生活平臺。
當區(qū)域煥發(fā)出宜居宜業(yè)的新活力，又進一步刺激優(yōu)質(zhì)企業(yè)的前往進駐。
最后總結一下，當前珠海乃至橫琴的確出現(xiàn)了一些空置，但按照市場規(guī)律，空置多了、租金低位，對企業(yè)發(fā)展反而是好事，尤其對港澳企業(yè)是足夠大的吸引力，助力港澳人才信息等聯(lián)動。
另一方面，市場供大于求，轉(zhuǎn)手難度高，高額稅費會讓你的二手貨在市場毫無競爭力，非要投資更適合長期持有做房東。
來源：珠海房產(chǎn)之窗
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